전세사기로 보증금을 못 받았는데 개인회생이 되나요?

전세사기 피해자도 개인회생을 신청할 수 있나요?

전세사기로 보증금을 못 받은 사람도 개인회생을 신청할 수 있습니다. 집주인에게 보증금을 못 받아 전세대출만 남았다면, 그 전세대출도 개인회생으로 정리하는 빚에 들어갑니다(채무자회생법 제581조 제1항).

신청 조건은 다른 사람과 같습니다(같은 법 제579조).

조건	쉽게 말하면
빚을 갚기 어려움	지금 소득과 재산으로는 빚을 다 갚기 어렵거나 곧 그렇게 될 상황
꾸준한 소득	월급이나 장사 수입처럼 매달 들어오는 돈
빚 한도	담보 없는 빚 10억 원, 담보 있는 빚 15억 원 이하

못 받은 보증금 때문에 더 갚게 되나요?

못 받은 보증금은 ‘집주인에게 받을 돈’이라서 재산목록에 적어야 합니다. 다만 법원이 보는 것은 계약서에 적힌 보증금 액수가 아니라, 실제로 돌려받을 수 있을 것으로 보이는 금액입니다(같은 법 제614조 제1항 제4호).

개인회생으로 갚는 총액은, 내 재산을 지금 모두 정리해 채권자들에게 나눠 줬을 때 받을 수 있는 금액보다 적으면 안 됩니다. 그래서 보증금을 실제로 돌려받을 수 있는 금액이 크면 갚을 돈이 늘 수 있고, 거의 받을 수 없다는 점이 자료로 확인되면 보증금 때문에 갚을 돈이 늘지 않습니다.

보증금을 0원으로 보려면 무엇을 내야 하나요?

수원회생법원 실무준칙에는 전세사기 보증금을 자동으로 0원으로 본다는 규정이 없습니다. 돌려받기 어렵다는 사정은 신청하는 사람이 자료로 보여 줘야 하고, 자료가 부족하면 보증금이 재산으로 계산될 수 있습니다.

0원으로 볼 수 있는 이유는 간단합니다. 보증금을 재산으로 계산하는 것은 나중에 돌려받을 수 있다고 보기 때문입니다. 돌려받을 수 없다는 사실이 분명하면 재산으로 계산할 이유가 없습니다.

보통은 집이 경매로 넘어가면 보증금 일부라도 돌려받습니다. 하지만 경매에서 팔린 돈은 정해진 순서대로 나눠 받는데, 은행처럼 먼저 근저당을 잡아 둔 채권자가 먼저 다 받아 가 버립니다. 집값보다 앞 순서의 빚이 크면, 뒤에 들어온 세입자에게는 남는 돈이 없습니다. 전세사기 집은 처음부터 대출을 잔뜩 끼고 지은 경우가 많아 이런 일이 흔합니다.

법진이 실제 사건의 보정서에 쓴 설명은 이렇습니다.

“보증금을 청산가치에 반영하는 이유는 추후 반환받을 수 있다는 것을 가정하여 반영하게 됩니다. 하지만 임대인은 현재 교도소에 복역 중이며 보증금을 반환받을 수 없다는 사실은 너무 명확하므로 청산가치에 반영하지 않겠사오니 원안대로 개시결정을 내려 주시기 바랍니다.”

법률사무소 법진이 수원회생법원에 낸 보정서 중에서(이름 등은 뺐습니다). 이 사건에서는 집주인이 수백 명에게 피해를 준 전세사기로 수감 중이라는 뉴스 기사를 자료로 냈습니다.

전세보증보험(반환보증)이 있으면 법원이 그 확인을 요구할 수 있습니다. 보증보험으로 내가 돌려받는 돈이 있으면 그만큼은 재산으로 계산되기 때문입니다. 위 사건에서는 보증보험의 돈이 대출해 준 은행으로 가고 신청인에게 돌아오는 돈이 아니라는 점을 보증잔액 확인서로 보였습니다.

보여 줄 것	자료
내가 낸 보증금	임대차계약서, 확정일자, 전입 기록, 보증금 이체 내역
집값보다 앞선 빚	등기부(앞 순위 근저당·압류)
경매 상황	경매·공매 진행 서류, 예상 배당
집주인 상황	고소장, 판결문, 강제집행 결과, 집주인이 처벌받았다는 뉴스 기사
보증보험	전세보증보험이 있으면 보증잔액 확인서(돈이 누구에게 가는지)
피해자 인정	전세사기피해자등 결정문

전세사기피해자 결정을 받으면 갚는 기간이 짧아지나요?

수원회생법원 실무준칙 제424호는 전세사기 피해 때문에 빚을 갚지 못하게 된 사람으로서 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 따라 ‘전세사기피해자등’ 결정을 받은 사람에 대해, 변제기간을 3년보다 짧게 정할 수 있게 합니다. 개인회생 변제기간은 원래 3년이 기준입니다(채무자회생법 제611조 제5항).

이 결정은 국토교통부(전세사기피해지원위원회 심의)에서 받는 것이고, 특별법이 적용되는 대상과 기간이 정해져 있습니다. 결정을 받을 수 있는지는 개인회생 신청 전에 따로 확인합니다.

전세사기 피해자라도 2년 동안 갚는 돈이 원금의 20%에 못 미치면 2년으로 줄여 주지 않습니다. 이때는 원래대로 3년 기준으로 갚게 됩니다.

신청한 뒤 보증금을 돌려받게 되면 어떻게 하나요?

개인회생 중에 경매 배당 등으로 보증금을 돌려받게 되면 법원에 알려야 합니다. 개인회생 진행 중에 생긴 재산도 개인회생으로 정리하는 재산에 들어가기 때문입니다(채무자회생법 제580조 제1항 제2호).

법진이 맡은 사건에서는

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참고: 채무자회생법 제579조(개인채무자), 제580조(개인회생재단), 제581조(개인회생채권), 제611조 제5항(변제기간), 제614조 제1항 제4호(파산했을 때보다 적지 않게 갚을 것). 수원회생법원 개인회생 실무준칙 제424호(변제계획의 변제기간). 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제14조.