의뢰인의 상황

50대 남성. 20여 년간 미용업을 운영해 왔고 여러 사업장을 열고 닫은 이력이 있습니다. 미용업으로 번 돈을 부동산에 넣기 시작했고, 지식산업센터 두 호실을 보유하게 되었습니다.

문제는 세 번째였습니다. 이미 두 호실의 담보대출을 감당하고 있는 상태에서 또 하나를 분양받으면서 중도금대출을 추가로 일으켰습니다. 임대가 예상대로 되지 않았고 담보대출 이자와 중도금 이자가 함께 나가면서, 미용업 소득으로는 감당할 수 없는 규모가 되었습니다.

신청 당시 채권자는 13곳, 채무는 원금 기준 8억 9,913만원이었습니다. 거주는 보증금 2,000만원, 월세 80만원의 임차주택이었습니다.

이 사건의 핵심 질문

감정평가서가 있는 부동산의 청산가치는 감정가로 정해질까?

법원은 최근 취득한 부동산이므로 매수가격이나 감정평가금액, 대출 실행 당시 금융기관의 감정평가금액 중 하나를 반영하라고 했습니다. 미이행 시 기각이 불가피하다는 단서까지 붙었습니다. 농협의 감정평가액은 5억 5,000만원이었습니다.

법진의 대응

법진은 감정평가액을 그대로 받지 않고 시세와의 차이를 다투었습니다.

KB부동산 시세는 같은 면적 기준 4억원이었고, 더 넓은 42제곱미터 매물도 같은 4억원에 나와 있었습니다. 감정평가 시점은 2024년 8~9월로 이미 1년이 지난 상태였습니다. 법진은 감정평가액이 표준적인 산정 방식에 따른 것일 뿐 실제 수요와 공급을 반영하지 못했다는 점을 지적하고, 청산가치란 채무자가 파산절차를 밟을 경우 채권자들에게 실제로 배당할 수 있는 재산의 총액을 뜻한다는 정의로 돌아갔습니다. 시세가 4억원인 물건을 5억 5,000만원으로 평가하면 실제로 회수되지 않을 금액을 채무자가 갚아야 하는 구조가 되어 제도의 취지에 어긋난다는 것입니다. 시세 4억원을 반영한 재산목록과 변제계획안을 다시 제출했습니다.

모친 자금 문제도 함께 정리했습니다. 법원은 모자 사이의 명의신탁은 현행 법령상 인정되지 않는다고 전제하고, 처분한 부동산의 매매대금에서 피담보채무와 필수 비용을 뺀 나머지를 청산가치에 반영하되 모친 돈이었다면 증여인지 대여인지 밝히라고 했습니다.

법진은 매매대금 사용내역과 매매계약서, 담보대출 납부확인서를 제출하면서, 매매대금 중 모친에게 변제한 금액이 약 1억 4,800만원이고 그 부동산을 매수할 당시 자금의 원천이 모두 모친의 돈이었다는 점을 밝혔습니다. 매수 금액과 대비하면 오히려 모친이 손해를 본 구조라는 점까지 수치로 제시했습니다.

다음 회차에서 법원은 특정 시기 모친에 대한 변제 두 건의 차용 사실을 금융거래내역으로 소명하지 못하면 청산가치에 반영하라고 했습니다. 법진은 그 금원이 부동산 투자를 위해 모친이 본인 돈과 형제들에게 빌린 돈을 합쳐 의뢰인에게 빌려준 것을 변제한 내역이라는 경위를 설명하고, 모친이 고령이어서 현금 거래가 많았던 사정을 밝혔습니다. 그중 한 건은 모친 계좌에서 입금된 내역이 확인된다는 점을 제시하고, 확인되지 않는 나머지는 다투지 않고 청산가치에 반영했습니다.

계약금 배액배상 건에 대해서는 이전 주소지 부동산의 매매계약 배상금임을 밝히고, 세목별 과세증명서에도 나타나지 않아 법진도 뒤늦게 확인하게 된 사정을 그대로 보고했습니다.

결과

2026년 1월, 수원회생법원에서 개인회생절차 개시결정을 받았습니다. 총채무 899,134,239원 중 36개월간 매월 1,590,967원씩 합계 57,274,851원을 변제하며, 변제율은 6.4%, 조정되는 금액은 841,859,388원입니다. 청산가치는 44,843,855원입니다.

비슷한 상황이라면

부동산이 여러 채 있으면 개인회생이 안 되나요? 됩니다. 부동산 보유 자체가 요건을 막지 않고, 그 부동산의 가치를 얼마로 볼 것인지가 문제입니다.

감정평가서가 있으면 그 금액으로 정해지나요? 그렇지 않습니다. 감정 시점과 현재 시세가 다르면 시세 자료로 다툴 수 있습니다.

이 사례의 조건은 50대 개인사업자, 채무 8억 9,913만원, 채권자 13곳, 1인 가구, 청산가치 4,484만원이었습니다.

부동산 대출이 겹쳐 감당이 안 되신다면, 서류를 들고 한 번 상담받아 보시기 바랍니다.